Оформление и согласование перепланировки | Как узаконить перепланировку в квартире
Для квартиры

Перепланировка квартиры: согласование и оформление

Перепланировка квартиры помогает избавиться от неудобства  расположения функциональных зон или комнат. Выстроить интерьер согласно своим вкусам и индивидуальности. Но порой изменения в процессе ремонта, не так безобидны, как кажется на первый взгляд.

В этой статье расскажем о последствиях законной и незаконной перепланировке квартиры, документальном оформлении и особенностях процесса согласования.  



#

Что является перепланировкой квартиры

Из статьи 25 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) следует, что не всякие переделки называются перепланировкой. Только «требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».

В техпаспорте есть подробные сведения о конструктивных особенностях жилья, его планировке, технических характеристиках, условиях эксплуатации, вспомогательных помещениях, оборудовании в нём. Даны общие характеристики коммунальных сетей жилья, связи и сигнализации.

А по сути изменение внутреннего пространства жилого помещения это и есть перепланировка квартиры. Последствия таких перемен станут радостными и приятными, если соблюдать законодательство. В противном случае — влетит в копеечку и может закончиться судебным разбирательством.

Работы по перепланировке квартиры. Что можно к ним отнести:

  • разделение и объединение отдельных частей помещений с полной или частичной разборкой:
    — несущих стен;
    — ненесущих, то есть перегородок;

  • увеличение жилплощади за счет демонтажа или переоборудования вспомогательных помещений, например тамбуров, кладовок, встроенных шкафов;
  • перенос:
    — сантехники;
    — мойки;
    — электроплиты;
  • проемы для дверей и окон:
    — изменение размеров;
    — ликвидация;
    — монтаж дополнительных;
  • замена напольного покрытия на:
    — аналогичное;
    — более массивное, например керамогранит, натуральный камень;
  • изменение размеров жилого помещения;
  • остекление и утепление лоджии или балкона;
  • уплотнение стен;
  • построение внутренней лестницы;
  • монтаж систем наружной вентиляции со штроблением несущих конструкций и без;
  • установка спутниковой антенны.

Всегда ли нужно согласовывать перепланировку квартиры?

Нет. Не все из перечисленных работ обязательно предварительно согласовывать. Поговорим об этом подробно.

Согласование перепланировки

Простая логика подсказывает, что разрешение на перепланировку квартиры обязательно нужно получить, если переделки:

  • увеличивают нагрузки на:
    — перекрытия;
    — энергосистему дома;
  • изменяют структуру водоотведения;
  • нарушают нормальные условия жизни остальных жильцов;
  • меняют в худшую сторону вид фасада;
  • нарушают целостность несущих конструкций.

Как узаконить перепланировку в квартире

Законодатели периодически дорабатывают правила для перестраивания жилых помещений. Чтобы не попасть впросак, до начала работ лучше ознакомиться со свежими нормативами.

В 2019 году появились некоторые изменения, но коренных преобразований не произошло. Порядок согласования перепланировки, как и раньше, прописан в ЖК РФ. А именно в 4 Главе.

Косметический ремонт и отделочные работы подчиняются прежним правилам. То есть не требуют согласования и проводятся исходя из личных пожеланий собственников жилья. А вот существенная реконструкция обязательно должна проводиться в рамках закона.

Новое:

  • порядок оформления изменений немного упростился, и как следствие стало легче получить разрешительные документы;
  • более четко прописано, что процедура согласования должна проводиться до начала капитального ремонта;
  • государственная пошлина это единственный платеж, который официально входит в стоимость оформления перепланировки.

Документы для согласования перепланировки квартиры

Главный документ, регулирующий все действия по переделкам конфигурации жилых помещений — ЖК РФ. Статьи с 25 по 29 посвящены нашему вопросу.

Также изменения не должны нарушать правила и нормы перепланировки квартиры. Как точно они звучат, можно узнать из Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 жилищного фонда (Разделы 4 и 5).

Обязательны требования СниПов (Строительные нормы и правила).

Проштудируем статью 26. Здесь вся необходимая информация.

Читайте в переводе с канцелярского на человеческий от МайхомЛайф прямо сейчас.

Участвует в процедуре заявитель. То есть сам собственник или его уполномоченное лицо.

Необходимо подготовить документы:

  • заявление по форме, которую одобрило Правительство РФ;

  • документы, удостоверяющие право собственности на помещение, которое будет переделываться (подлинник или копию от нотариуса);

  • проект помещения с изменениями в ходе работ, порядок подготовки и оформления нужно уточнять;

  • если перепланировка подразумевает присоединение части совместного имущества дома, нужен протокол собрания собственников помещений дома, из которого ясно следует, что они согласны на все изменения;

  • технический паспорт жилья;

  • в некоторых случаях:
    — письменное согласие всех членов семьи, даже временно отсутствующих, которые проживают в этом помещении по договору соцнайма;
    — если дом представляет художественную или историческую ценность, то заключение КГИОП — органа по охране памятников, они должны подтвердить, что работы возможны.  

Техпаспорт, заключение КГИОП, свидетельство о собственности (если есть регистрация в ЕГРН) может самостоятельно запросить орган, который занимается выдачей разрешения. Так что они не обязательны.

Заявителю выдается перечень принятых документов и датированная расписка в получении. Либо органом согласования, либо МФЦ. Для выдачи заключения используются только копии.

Согласование перепланировки квартиры выдается не позднее 3-х дней со дня принятия решения.

Здесь форма долгожданного, выстраданного разрешения. Оно дает право на начало работ.

Перепланировка квартиры. Куда обращаться

В орган, осуществляющий согласование перепланировки по месту нахождения жилого помещения. Непосредственно туда или в МФЦ.

Между ними существует соглашение о взаимодействии. Наше правительство установило порядок взаимодействия между этими структурами. Так что всё законно, документы можно передавать через МФЦ.

Согласование перепланировки в Краснодаре

Сайт Краснодарского городского МФЦ по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

Здесь вы:

  • найдете адреса всех отделений;

  • сможете проверить готовность документов;

  • записаться на прием;

  • воспользоваться услугами электронного консультанта;

  • позвонить по телефону горячей линии.

Общий порядок:

  1. Собственник получает копию технического паспорта в БТИ. Уплачивает госпошлину (размер уточняйте)в любом банке.

  2. Заказ проекта изменений в организации с допуском СРО, если нужно. Он должен учитывать строительные и санитарные нормы.

  3. Получение уже заверенного проекта перепланировки. Контролирующие органы, которые имеют право заверить это строительная инспекция, СЭС и т. п.

  4. Полача заявление и пакета документов в Администрацию города.

Адреса БТИ в Краснодаре вы можете найти на сайте ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ.

Реестр проектных организаций, имеющих допуск СРО в Краснодаре и Краснодарском крае здесь.

Сайт Администрации и Городской Думы Краснодара здесь.

Узаконить перепланировку квартиры в Краснодаре можно также на портале Госуслуги, здесь.

Перепланировка квартиры что можно, а что нельзя

Виды перепланировок отличаются степенью сложности. А также объемом необходимых для получения разрешающих документов.

Согласовать перепланировку квартиры можно разными способами. Они зависят от разных факторов, в частности от сложности работ.

Всего их три:

  1. Предварительное согласование не требуется.

  2. Перепланировка, в ходе которой в техническом плане помещений появятся изменения, но работы проводятся по типовым проектам.
    В этом случае всё идет по облегченному варианту. Этапы согласования перепланировки:
    — запрашивают план жилья в БТИ;
    — заказывают разработку проекта изменений в проектной организации, у которой есть допуск СРО;
    — оба этих документа относят в МФЦ;
    — из МФЦ их копии передаются в Жилинспекцию;
    — согласование;
    — если разрешение получено, работы не должны проводиться с отклонениями, только строго по проекту;
    — завершение работ;
    — если всё хорошо, выдается Акт приёмки;
    — акт и проект подают в БТИ, чтобы оформить новый техпаспорт;
    — получение нового техпаспорта.

  3. проверка специалиста из Жилинспекции, не нарушены ли целостность несущих стен и систем коммуникаций общего назначения, канализации и водоотведения;

  4. Изменение планировочных параметров жилья по проекту, включающее согласование с автором проекта дома. Сюда относятся все вмешательства в конструкцию несущих стен. Потребуется также согласование в организации-разработчике, которая готовила серийный проект дома. Поэтому лучше сразу заказать у них проект. Наиболее распространенные работы этого типа:
    — создание или перенос проемов несущих конструкций;
    — перенос ванной, кухни;
    — оборудование проема в разделительных перегородках между квартирами в ходе их объединения, несущих и ненесущих.

    Такие изменения контролирует организация-проектировщик. Этапы таких преобразований фиксируются в дополнительной документации:
    — журнале работ;
    — Актах скрытых работ.

    Остальное похоже: МФЦ -> Акт от Жилинспекции -> БТИ -> новый техпаспорт.

Перепланировка квартиры. Что можно менять без согласования

Ремонтные работы, которые разрешено проводить без получения предварительного разрешения, не изменяют кадастровые характеристики. Так гласит законодательство.

Для таких работ предусмотрена упрощенная процедура. Необходимы только:

  • план жилой площади до начала работ и после;

  • заявление на предстоящие работы.

Документы передаются в МФЦ после завершения работ в ознакомительном порядке. Цель: поправки со всеми изменениями обязательно должны быть отражены в технической документации.

Перепланировки не требующие согласования предполагают несложные изменения. Результат работ не должен создавать дополнительную нагрузку на конструкцию. К ним относятся:

  • замена напольного покрытия;

  • замена сантехники на аналоги или перестановка в пределах, предусмотренных первоначальным планом ванной и санузла;

  • демонтаж встроенных шкафов, кладовок, тамбуров, а также их установка;

  • перенос мойки и электроплиты в пределах обозначенного на плане кухонного помещения;

  • заделка внутренних дверных проемов и сооружение новых;

  • демонтаж перегородок между комнатами или другими помещениями, если есть твердая уверенность, что они не являются несущими;

  • изменение конструкции полов, в том числе системы теплый пол;

  • установка перегородок из некапитальных смесей и материалов:
    — гипсокартона;
    — пенополистирола;
    — легких бетонных смесей, и т. п.;

  • замена электрической или газовой плиты;

  • установка кондиционера без штробления несущих стен;

  • установка сплит-систем, антенн и спутниковых тарелок, если монтаж производится не на фасад здания.

Перепланировка в ипотечной квартире

Большинство думает, что закон запрещает это. Но нет, перепланировка квартиры в ипотеке возможна. Единственное коренное отличие от всех предыдущих случаев — это получение согласия банка.

Согласование с банком перепланировки ипотечной квартиры

Это не случайно, ведь фактическим собственником жилья является банк.

Пока ипотека не будет погашена.

Особенности согласования перепланировки квартиры в ипотеке:

  1. Изучаем договор с банком на ипотеку. Он регулирует все правовые вопросы ипотечного жилья. Ищем, нет ли прямого запрета на конструктивные изменения до полного погашения кредита. Ведь именно так банк страхуется. Вряд ли возможно преодолеть такой запрет, по крайней мере сложно. Вы счастливчик, если такого пункта нет.

  2. Проверяем выполнение 2 условий без которых получить согласие банка
    — в принципе невозможно:заемщик, то есть вы, не должен был нарушать график выплат;
    — срок договора не < 6 месяцев;

  3. Обращаемся в страховую компанию. Без её согласия никто с вами разговаривать не будет. Страховщики должны гарантировать банку, что возьмут на себя риски на случай непредвиденных последствий проведения работ.

  4. Согласие страховой компании представляем в банк.

  5. Пишем заявление, чтобы нам разрешили проведение работ. Если переделки несущественные, то они производятся по упрощенной схеме. Для этого необходимо составить эскиз. В БТИ заказывают поэтажный план и красными линиями на копии наносят запланированные переделки. Получившийся эскиз и заявление предоставляют в банк. К таким изменениям относятся, например: совмещение или разделение ванной и туалета с применением демонтажа или монтажа перегородки;
    — удаление встроенной мебели и некапитальных перегородок между помещениями;
    — перемещение оборудования в пределах одного помещения;
    — остекление балкона, если не меняется площадь.

  6. Если изменения существенные, то понадобится проект новой планировки. Так проще получить разрешение.

  7. Оплата комиссии за согласие банка составляет приблизительно 5 000 руб.

Если банк ответит отказом, то придется смириться. Неузаконенная перепланировка квартиры в этом случае может привести не только к большому штрафу. Вы рискуете получить непререкаемое требование вернуть жилплощади первоначальный вид и расторжение договора.

Чем грозит перепланировка квартиры без согласования

Возможные наказания за перепланировку квартиры без согласования:

  • административный штраф за незаконную перепланировку квартиры, который определяется жилищной инспекцией и может быть ощутимых размеров;

  • обязательное прохождение полного круга согласования с неизбежной подготовкой проекта и получение всех вышеперечисленных разрешений;

  • если проведенные работы навредили зданию в целом, обяжут переделать жилье в исходный вид, выплатить штраф за отсутствие согласования;

  • если вы откажетесь устранить последствия самовольной перепланировки квартиры, суд вправе разрешить продажу этого жилого помещения на публичных торгах;

  • если вы надеетесь незаконную деятельность оставить в тайне, то это продлится только до той минуты, когда вы решите её продать. Вы не сможете осуществить это без получения согласования на проведенные работы. А также подарить её и провести другие операции.

Но не всегда такие случаи — намеренные действия недобросовестных собственников.

Вы приобрели жилье и выяснилось, что имела место незаконная перепланировка квартиры. Так бывает…

Или вы думали, что можете сделать внутренние изменения без согласования, так как они несущественные, а оказалось — нет.

Не нужно паниковать. Нет неразрешимых ситуаций.

Существует процедура согласования уже сделанной перепланировки квартиры. В ходе которой нужно доказать по сути соответствие произошедших конструктивных изменений действующему законодательству.

Набор документов зависит от конкретного случая и того, насколько существенными были переделки.

Вернуть проведенные работы в рамки закона можно 2-мя способами:

  1. Безопасный законный путь. Собрать весь пакет документов и обратиться в суд. Цель — признание результатов работ законными.

    Приготовьтесь, что ко всем расходам возможно прибавится штраф — от 1 до 30 000 руб. Долгоиграющая ситуация. Суд может длиться несколько месяцев.

  2. Опасный путь, который вам могут предложить. Притвориться, что переделки не было. Составить проект, включающий уже законченные изменения. Подать заявление в контролирующую структуру.

    Цель — получить положительный ответ, то есть разрешение на то, работы, которые уже давно завершены.

    Чем вы рискуете: обман вскроется, штраф возрастет в разы, план перепланировки вполне возможно не утвердят. К тому же скорее всего придется вернуть всё в исходный вид.


Мы за законный путь. Опишем последовательность действий:

  1. Предоставляем в БТИ:
    — первоначальный техпаспорт жилища;
    — свидетельство на право владения объектом недвижимости и документ, на основании которого его вам выдали, например приватизация;
    — заявление с просьбой выдать новый паспорт.

  2. Техник БТИ должен отметить изменения в старом техпаспорте.

  3. Подаем заявление в СЭС. Приезжает их специалист для проверки. Получаем заключение о соответствии санитарным нормам. Особенно это важно, если:
    — меняли расположение или размеры кухни или санузла, под ними у соседей не должно оказаться жилых комнат;
    — расширили балконное пространство за счет жилого;
    — перемещали радиаторы или реконструировали коммуникации, общие для всего дома;
    — разбирали несущие конструкции;
    — перекрыли доступ естественного освещения.

  4. Обращаемся в администрацию, в Архитектурный отдел. Передаем им новый техпаспорт и заключение СЭС. Подаем заявление, чтобы узаконить свершившиеся действия.

  5. Обращаемся в судебный орган по месту расположения жилья. Подаем заявление о признании законности перепланировки.

    Понадобятся:
    — свидетельство и договор на право собственности;
    — оба техпаспорта, новый и старый;
    — заключение СЭС;
    — разрешение архитектурного отдела;

  6. Если решение суда будет положительным:
    — заказываем новый кадастровый паспорт в кадастровой службе;
    — если изменились размеры площади, заказываем в Регистрационной Палате новое свидетельство о регистрации права собственности с откорректированными данными. К сожалению, возможны штрафы даже, если суд принял вашу сторону. Случались и отказы с требованием вернуть планировку в первоначальный вид.

Вот чем грозят незаконные и непродуманные переделки. Стоит ли рисковать, тратить нервы и платить большие деньги, сумма, которых может вырасти в процессе узаконивания прошлых перепланировок.

В этой статье лишь типовые случаи. Каждый случай уникален.

Не рискуйте, обращайтесь к профессионалам. У нас богатый опыт переделок простых и сложных. Мы знаем и уважаем законодательство. Поможем выбрать оптимальное решение если вам нужна перепланировка квартиры.

Краснодар. Ваш МайхомЛайф.

Подробнее
Подробнее
Подробнее
Подробнее